ミニマリストinアメリカ

アメリカ人夫とアメリカ・カリフォルニア州で暮らすミニマリスト主婦のブログ

【不動産投資】空室リスク以上に考慮したい、税金の話し

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一戸建てやマンションを購入して家賃収入で夢の不労所得!
誰もが一度は不動産投資に憧れるのではないでしょうか。
 
もちろん私も憧れていました(過去形)!遠い目
が、ご紹介するコミックエッセイを読んで、これは余裕資金が潤沢にある人じゃないとかなり難しいなと思いました。
 
今回は、空室リスク以上に考慮したい、税金の話しをご紹介します!
(私は不動産投資についてはド素人です。ざっくりとしたご紹介です。)

書籍ご紹介

全3巻。今回ご紹介するのは、1、2巻についてです。

あらすじ
妻:売れない漫画家(当時)。趣味は漫画の原稿料で株を購入して優待券をもらうこと。
夫:歩合制のタクシー運転手。途中、免停のため1年間失業。派遣の仕事で1年間つなぐが、月収は生活保護以下(年収140万)に。
&娘1人の3人家族。

夫婦共に収入が不安定ながらも、夫の収入は生活費に、妻の漫画の原稿料は株へ投資。
株は飽きてきたし、おもしろそうな不動産投資でもやってみるか!
そう思って投資用アパート1棟を購入。
頭金を作るため、今まで購入していた株や積み立てを全て崩し、自宅を担保に国民生活金融公庫(現・日本政府金融公庫)でローンを組む。
(自宅は親ローンの持ち家、国産車ぐらいの安い中古民家)

その後も、お買い得な物件や、たまたま売りに出たお隣など購入する。

購入した物件

1棟目:1,300万円(木造2階建て・4部屋)
2棟目:850万円(2階建て・2部屋)
3棟目:1,700万円(鉄筋4階建て・16部屋)
4件目:450万円(自宅のお隣・1戸建て)

※上記の価格は土地と建物の購入価格のみ、各種手数料・税金・リフォーム代などは別。
例えば3棟目の物件はリフォーム代だけで2,800万円!

空室リスク

購入時の、頭金・仲介手数料・司法書士代・火災保険料・取得税・リフォーム代等をなんとかクリアすれば、後は
✔︎家賃収入からローンを払える!
✔︎満室だったらプラスで、空き部屋が多ければマイナス
✔︎せめて「家賃収入=ローン」で±ゼロだったら何とか乗り越えられそう!

と思いますよね。

でも実際、「家賃収入=ローン」で±ゼロだと、固定資産税や退去者が出る度のリフォーム代、管理費などの諸費用等を考慮すると実質赤字になります。

それに、状況に合わせて家賃を下げたり、夜逃げや自殺、孤独死などもあり得る・・・
ここまでは素人でも何となく想像できます。

でも本当に恐ろしいのは、次にご紹介する税金の話し…囧

ローンは経費として認められない!

これは知らなかった!
確定申告ではローンは経費として認められない!
(建物の減価償却や修繕費はもちろん、広告費、自家用車の維持費の半分、妻を専従者として給料を支払う、などはもちろん経費になります)

〜ある年の著者の物語〜
著者のアパート収入は月約80万、
そのうち75万はローンに消え、
残りも固定資産税などを払えば赤字。
なので実質サラリーマンの収入だけで生活している状況。

経費を差し引いた家賃収入が年間500万、
派遣の収入が年間140万、
実際は家賃収入はローンに消えて実質ゼロというかむしろ赤字。派遣の給料だけで生活している状況だけど、
お国のデータ上では年収640万、
とみなされてしまう。

仮に所得税・住民税・健康保険などを合わせて20%持って行かれるとしたら、128万円(640万×20%)。
失業中でつなぎの派遣の年収のほとんどが税金などに消えることに。
生活費は奥様の収入や消費者金融での借金などで食いつないだんだと思います。

何度も差し押さえの案内がきたり、税金を分割にするため役所へ出向いたり、時には消費者金融で借金したり・・・など地獄の日々。

リスクは空室以上だ、と著者は言います。

著者は建物自体の減価償却を定率法(最初は大きく経費が取れるけど年々小さくなっていく方法)を選択した結果、年々税金の負担が大きくなっていったそうです。

まとめ

素人の考え

・月々50万の家賃収入・50万のローンを10年。
・今は全く手取りないけど、10年寝かせれば後は50万の手取り!
・リスクは空室や固定資産税、修繕費ぐらい!なんとかなりそう!!
・イエーイ!

現実

・月々50万円の家賃収入・50万のローンを10年。
・今は全く手取りないけど、10年寝かせれば後は50万の手取り!
・手取りゼロなのに年間120万円を税金や保険を自腹で払わないといけない(年収600万円の20%)
10年地獄、その後天国!

(実際は経費を引いてもうちょっと安くなる)
・リスクは空室や固定資産税、修繕費ぐらい!なんとかなりそう!!
・10年地獄…耐えられないかも囧
・イエーイ!
・ちぬ…:;(∩´﹏`∩);:

さいごに

みなさんはローンが経費にならないってご存じでしたか?
私は知らなかったのでビックリしました。
著者も実際に投資するまでは全く知らず、全然考慮していなかったそうです。
でもよく考えたら、月々家賃収入50万、ローン50万だったらちょっと我慢すれば誰でもできそうだし、世の中そんなに甘くないということですかね。

なので不動産投資する場合は、ローン分も年収として見なされるということも計算に入れて余裕資金を準備しないと破産フラグ!人によっては即死カモ?

不動産投資は複雑で分かりにくいですが、ご紹介の書籍はコミックエッセイでとても読みやすくて分かりやすい!
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